임대아파트 임차인 계약인 줄 알았는데, 인가받지 않은 민간임대아파트 조합 계약금? 탈퇴하고 돌려받는 길을 찾습니다

위약금·공제 약정이 있다고 해서 조합이 정한 금액을 그대로 떼는 것은 아닙니다. 법원은 업무대행비·위약금 명목의 공제가 부당하게 과다하면 이를 제한하는 경향이 있고, 사안에 따라 부담금의 일부 수준으로 감액한 예도 있습니다. 공제 약정의 효력과 실제 지출 근거를 따져봐야 하므로, 계약서의 공제 조항부터 확인하는 것이 출발점입니다.

"사업이 끝나면", "다음 조합원이 들어오면"이라는 이유로 환불을 무기한 미루는 경우가 많습니다. 지연이 길어질수록 신탁 예치금이 사업비로 소진돼 회수 여지가 줄어듭니다. 그래서 환불 요청 내용을 서면으로 남기고, 자금이 남아 있는 동안 가압류 등 보전처분을 검토하는 것이 회수 가능성을 가르는 경우가 많습니다. 자금 상태 확인을 포함한 사전 검토를 권합니다.

조합 측이 자주 드는 주장입니다. 환불약정이 총회 결의 없이 작성됐다면 총유물 처분행위로 무효가 될 수 있는 것은 맞습니다. 그러나 약정이 무효라는 사정이 곧 "돈을 못 받는다"는 뜻은 아닙니다. 그 경우 가입계약 자체의 취소·무효와 부당이득 반환을 다툴 수 있고, 조합이 설립되지 못했거나 사업이 무산된 사안에서는 낸 돈의 반환이 인정된 예가 있습니다. 다만 사업이 정상 진행되고 장기간 납입을 계속한 경우에는 뒤늦은 무효 주장이 신의칙으로 제한될 수 있다는 것이 최근 대법원의 판단이므로(2025~2026년), 납입 경과에 따라 결론이 달라집니다.

불리해질 수 있는 사정입니다. 대법원은 약정의 무효를 알 수 있었는데도 사업이 정상 진행되는 동안 추가 납입까지 한 경우, 사후에 무효를 주장하며 환불을 구하는 것은 신의칙에 어긋날 수 있다고 보았습니다. 반대로 조합 미설립·사업 무산 등 환불약정이 예정한 상황이 실제로 발생했다면 반환 주장이 힘을 얻습니다. 납입 중단 여부와 시점은 전략적으로 중요하므로 검토 후 결정하시길 권합니다.

그 우려 때문에 자금 흐름 확인이 먼저입니다. 출자금·분담금은 자금관리 대리사무계약에 따라 신탁사에 예치되는 구조가 많고, 판례상 신탁사를 상대로 한 추심금 직접 청구가 인정된 사례가 있습니다. 조합·시행사 상대 부당이득 청구에 신탁사 추심·예치금 보전처분을 병합하는 설계가 실제 회수를 가르는 경우가 많습니다. 다만 신탁사도 계약 절차를 들어 다툴 수 있어 회수가 보장되는 것은 아닙니다.